Beratung im Bauamt | Bauantrag fürs Gartenhaus
Interview mit Bauamt-Mitarbeiterin

Bauantrag fürs Gartenhaus

Beim Gartenhausbau ist es wichtig, sich in punkto Baurecht abzusichern. selber machen zeigt, was Sie beachten müssen und warum sich die Beratung im Bauamt lohnt.

 
Bauantrag fürs Gartenhaus © Pixabay

Normalerweise benötigen Sie keinen Bauantrag für Ihr Gartenhaus – vor allem dann nicht, wenn das Haus weniger als 75 Kubikmeter Volumen fasst. Trotzdem kann es sein, dass Sie wegen des Standortes oder der Nutzungsart Ihres Gartenhauses einen Befreiungs- oder Ausnahmeantrag stellen müssen. Ob das auch für Ihr Bauvorhaben gilt, finden Sie bei einer Beratung heraus. Je nachdem, in welcher Stadt oder in welchem Bezirk Sie wohnen, gelten unterschiedliche Bauvorschriften.

In den meisten Gemeinden gibt es Bebauungspläne, die vorschreiben, wo gebaut werden darf. Anhand der Pläne erkennen Sie auch, welche Ausnahmen für den jeweiligen Standort gelten. selber machen hat in der Beratungsstelle der Münchner Lokalbaukomission nachgefragt und zeigt, was Sie beim Gartenhausbau beachten müssen.

Unser Atelier-Gartenhaus
Unser Atelier-Gartenhaus kann auch als Wohnraum genutzt werden. Hier geht's zur Online-Bauanleitung fürs Gartenhaus.

Bauantrag für das Gartenhaus: Beratung im Bauamt

Die Beratung im Bauamt ist kostenlos. Die Berater greifen mit einem Geodatenprogramm auf alle Bebauungspläne der Umgebung zu. „Wenn Sie einen bemaßten Entwurf zur Beratung mitnehmen, finden wir den idealen Standort für Ihr Gartenhaus“, rät Vera Hagmans, Beraterin der Münchner Lokalbaukomission. „Wir stellen Ihnen alle wichtigen Unterlagen zur Verfügung und füllen sie gemeinsam mit Ihnen aus.“ Wenn Sie verfahrensfrei bauen möchten zeigen Ihnen die Berater, wo und wie groß Sie Ihr Gartenhaus bauen können.

  • Der richtige Standort für das Gartenhaus: Ob Sie einen Ausnahme- oder Befreiungsantrag benötigen, hängt meist vom geplanten Standort des Gartenhauses ab. Wichtig ist, dass der vorgeschriebene Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten wird. Der Abstand variiert je nach Bundesland und Bezirk. Bei Siedlungen mit einer festen Anordnung von Gebäuden ist der Standort für Gartenhäuser meist im Voraus festgelegt.
  • Nachbarschutz: Einschränkungen beim Standort und der Nutzungsart sollen den Nachbarn schützen. So verhindert der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze, dass sich Nachbarn in ihrer Privatssphäre gestört fühlen. Die Regelung gewährleistet auch, das anliegenden Grundstücken kein Licht genommen wird. Tipp: Sprechen Sie sich vor dem Bau unbedingt mit Ihren Nachbarn ab.
  • Nutzungsart: Vom Entspannungsraum bis zum Spielhaus für Kinder bieten Gartenhäuser vielfältige Möglichkeiten. Wird das Gartenhaus allerdings für längere Aufenthalte genutzt, gilt es automatisch als Wohnraumerweiterung. Das bedeutet: Sie müssen genug Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Je nach örtlicher Bauvorschrift benötigen Sie dann einen Ausnahme- oder einen Befreiungsantrag. Der Bau eines Geräteschuppens oder einer Sauna, in der Sie sich maximal eine Viertelstunde aufhalten, ist dagegen meist zulassungsfrei. Vorsicht: Das gilt nicht für den Wellnessbereich, in dem man sich ängere Zeit aufhält. Dieser würde auch als Wohnraumerweiterung gelten.

Im Bauamt: Expertin im Interview

Für unser Gartenhaus waren wir beim Bauamt. Ob und wann unser Modell zulassungsfrei ist, haben wir im Interview mit Bauamt-Mitarbeiterin Frau Hagmans erfahren:

Ab wann benötigt man einen Bauantrag für das Gartenhaus?

Das ist je nach Bundesland unterschiedlich. Die Bundesländer orientieren sich an einer Musterbauverordnung. Diese besagt, dass Häuser unter 75 Kubikmeter als verfahrensfrei gelten. Aber trotzdem kann es aus unterschiedlichen Gründen sein, dass das Gartenhaus nicht zugelassen wird.

Ihr Gartenhaus beispielsweise ist eigentlich kein Gartenhaus mehr. Als Gartenhaus versteht man eher einen Geräteschuppen. Wird ein Gartenhaus zum Wohnen genutzt, kann es zwar sein, dass dies verfahrensfrei möglich ist, aber nur an bestimmten Stellen im Garten – das Gartenhaus wird dann als Wohnbauerweiterung verstanden."

Ab wann handelt es sich um eine Wohnbauerweiterung?

Um eine Wohnbauerweiterung handelt es sich beispielsweise bei Anbauten wie einem Wintergarten, in dem man sich dauerhaft aufhält. Auch ein großes Gartenhaus, dass zum Arbeiten oder als „Gästezimmer“ genutzt wird, würde unter Wohnbauerweiterung fallen. Tiny Houses werden heute Gartenhäuser mit Wohnerweiterung genannt. Diese müssen aber auch nicht zwingend genehmigungspflichtig sein.

An welchen Stellen im Garten darf man verfahrensfrei bauen?

Das Haus darf nicht in der Nähe einer Grundstücksgrenze stehen, wenn es als Wohnerweiterung, zum Beispiel als Wellnessbereich genutzt wird. Wenn Sie das Gartenhaus zum Abstellen von Geräten und Fahrrädern verwenden, darf es aber auch an oder nahe der Grundstücksgrenze gebaut werden, solange es den vorgegebenen Maßen entspricht.

Beim Bau eines Gartenhauses müssen Sie allerdings nicht nur darauf achten, ob Sie ein Verfahren benötigen oder nicht, sondern auch darauf, dass es zulässig ist. Es gibt Fälle, in denen Sie ein Gartenhaus zwar verfahrensfrei bauen dürfen, dieses aber dann trotzdem nicht zulässig ist. Was zulässig ist und was nicht, hängt teilweise von Bebauungsplänen in einzelnen Gemeinden oder Stadtteilen ab.

Was passiert, wenn man sich nicht ausreichend informiert und ein Gartenhaus baut, das entweder einen Bauantrag benötigt oder nicht zulässig ist?

Wenn wir es mitbekommen (zum Beispiel weil sich ein Nachbar beschwert) dann ist das je nach Situation mit einer Bußgeldstrafe verbunden. Das zuständige Bauamt sieht sich das dann an und bewertet, ob das Gartenhaus zum einen zulässig ist und zum anderen, ob das Haus verfahrenspflichtig ist. Danach bestimmt das Bauamt, ob man für das Haus einen Bau- oder einen Befreiungsantrag benötigt oder ob es entfernt werden muss.

Was kann beispielsweise in Bayern gegen die Genehmigung eines Bauantrages sprechen?

Zum Beispiel im Außenbereich. Dort darf, insofern es sich um eine landwirtschaftliche Fläche handelt, kein Gartenhaus gebaut werden. Es gibt Landwirte, die einzelne Teilgrundstücke verkaufen, Hobbygrundstücke zum Beispiel. Wie bei einem Schrebergarten möchten sich viele dann auch ein Gartenhäuschen draufstellen. Man kann da so viele Anträge stellen wie man möchte – diese würden mit größter Wahrscheinlichkeit nicht genehmigt werden. Solche Grundstücke fallen unter das allgemeine Baurecht und nicht unter Kleingartengesetze. Diese gelten nur bei öffentlich ausgewiesenen Kleingärten.

Wie sieht es aus, wenn ich mir im Gartenhaus eine Werkstatt zur eigenen Benutzung oder dieses für ein Gewerbe nutzen möchte? Zum Beispiel einen kleinen Laden oder ein Atelier?

Ein Gartenhaus gilt als Nebenanlage. Und Wohnen und Gewerbe sind Hauptnutzungen. Das heißt sie dürfen üblicherweise nicht an der Grundstücksgrenze stehen. Wenn Sie im Innerstädtischen nachgucken, gibt es natürlich kleine Werkstätten in Fremdgebäuden, die an der Grundstücksgrenze stehen – historisch gesehen. Aber das ist noch einmal ein spezieller Fall, der mit Denkmalschutz zusammenhängt. Stellt man sich ein Gartenhäuschen in den eigenen Garten, muss man sich den Standort mit solchen Nutzungen genauer ansehen. Das ist eigentlich die Quintessenz dieser Geschichte.

Wir haben hier ein Beratungszentrum. Wenn man also nicht bloß einen Geräteschuppen plant, sondern das Gartenhaus anderweitig nutzen möchte, tut man gut daran, sich individuell beraten zu lassen. So können Sie sicher sein, dass Sie bei der Planung nichts vergessen und aus Versehen Dinge machen, die nicht zulässig sind oder dass Sie etwas bauen, was eigentlich einen Bauantrag benötigt. Denn je nach Nutzung gelten ganz andere Regeln. Beispielsweise dürfen Sie in Bayern kein Gartenhaus an die Grundstücksgrenze setzen, dass Sie zum Arbeiten oder anderweitig für längere Aufenthalte verwenden. Eine Sauna dagegen, insofern die vorgegebenen Maße eingehalten werden, ist auch an der Grundstücksgrenze erlaubt.

Der zugehörige Wellnessbereich darf nicht an oder Nahe der Grundstücksgrenze liegen. Und so gibt es bei einem Bauvorhaben an der Grundstückgrenze je nach beabsichtigter Nutzung zahlreiche Details, die Sie berücksichtigen müssen. Sonderfälle sind Reihenhausanlagen. Hier wird man ein Gartenhäuschen mit einer Hauptnutzung in den meisten Fällen gar nicht unterbringen – also höchstens einen Wintergarten oder ähnliches.

Das heißt bei Reihenhäusern oder bei nach Muster bebauten Siedlungen, sollte man sich immer direkt an das zuständige Bauamt der jeweiligen Gemeinde richten?

Ja, in allen Gemeinden gibt es Bebauungspläne. Sie zeigen, wie eine Siedlung strukturiert ist und ob spezielle Vorgaben gelten. Die Pläne enthalten Baugrenzen und zeigen was man darf und was nicht.

Hier ist ein Fallbeispiel für eine Familie, die ein Spielhaus für Kinder bauen wollen und sich nach der richtigen Form erkundigt hat: Anhand der Lagepläne kann man hervorragend erkennen, auf was man beim Bau achten muss und welche Faktoren dazu führen, dass der Bau eines Gartenhauses genehmigungspflichtig oder unzulässig ist.

In diesem Fall bräuchte man auf den ersten Blick einen Befreiungsantrag, auch für ein Gartenhaus. Das heißt, alles was hinter der vorgeschrieben Baugrenze liegt, benötigt eine Befreiung. Dann kommt aber hinzu, dass es im Bebauungsplan in einem Paragraphen explizit noch einmal komplett ausgeschlossen ist, der sagt, dass eine Befreiung von dieser Regelung nicht möglich ist. Zusätzlich geht aus dem Paragraphen aber hervor, dass es eine Ausnahme gibt. So darf man hinter der Garage ein Häuschen mit vorgeschriebenen Maßen bauen. Das Spielhaus bräuchte also keinen Bauantrag – dafür aber eine Befreiung und eine Ausnahme, die wie ein Bauantrag schriftlich beantragt werden müssen.

Das heißt egal welches Fremdgebäude man sich in den Garten stellt, man wendet sich immer ans Bauamt?

Ich würde es tun, ja. Es gibt Leute, die recherchieren alles selbst. Aber sie können auch einfach zu uns kommen und wir können direkt auf die Bebauungspläne zugreifen, sie entsprechend beraten und zeigen, was in den jeweiligen Fällen zu tun ist.

Wenn ich für eine Beratung zu Ihnen kommen würde und ein Gartenhäuschen bauen möchte - welche Informationen benötigen Sie von mir, was sollte ich mitbringen?

Wenn Sie nur beraten werden möchten, reicht es bei einem Gartenhaus, wenn Sie einfach vorbeikommen. Wir haben alle wichtigen Programme auf dem Rechner, zum Beispiel ein Geodatenprogramm. Dort können wir nachsehen, wie die Rechtsgrundlage bei Ihrem Wohnort aussieht und was Sie auf Ihrem Grundstück beachten müssen. Wir sagen Ihnen dann unter welchen Voraussetzungen das Gartenhaus zulässig ist, wann Sie einen Bau-, Ausnahme- oder Befreiungsantrag stellen müssen. Wenn Sie bereits wissen, dass Sie einen entsprechenden Antrag benötigen, finden Sie diese auf unserer Webseite. Wenn Sie schon genaue Vorstellungen haben ist es hilfreich, zum Beratungsgespräch einen Grundriss mit den genauen Maßen mitzubringen und uns zu zeigen, wo Sie das Gartenhaus bauen möchten.

Die Regelungen für Befreiung und Ausnahme stehen im Baugesetzbuch und gelten bundesweit. Nur der Umgang mit diesen Regelungen ist je nach Bundesland unterschiedlich. Vor allem in Städten mit starkem Platzmangel ist man sehr streng, was die Baugesetze betrifft. Zum Beispiel in München: Es gibt momentan kaum eine Stadt in Deutschland, die so viel Platzmangel hat. Deswegen müssen wir hier mit verschiedenen Bereichen ganz anders umgehen als das in anderen Teilen Bayerns der Fall ist.

Was kann man tun, wenn ein Bau-, Befreiungs- oder Ausnahmeantrag abgelehnt wird?

Sie selbst können Einspruch einlegen, Nachbarn allerdings nicht mehr. Üblicherweise würden Sie in so einem Fall einen Bescheid bekommen, gegen den Sie dann klagen können. Allerdings nutzen Klagen in der Regel nichts, wenn sich das Gartenhaus außerhalb des gesetzlichen Rahmens bewegt. Beispielsweise, wenn geschützte Bäume zu Schaden kommen oder das Gartenhaus wegen Nachbarschutz abgelehnt wurde.

Was fällt unter Nachbarschutz?

Unter Nachbarschutz fällt, wenn Sie das Gartenhaus als Wohnraum oder ähnliches nutzen möchten. Auch wenn das Gartenhaus dem Nachbargrundstück zu viel Licht wegnimmt, zählt das unter Nachbarschutz. Solche Sachverhalte fallen unter das Gebot der Rücksichtnahme, das bei Gericht einen entsprechend hohen Wert hat. Auf kleinen Grundstücken oder Reihenhausgärten kommt man mit einem Reihenhaus ja oft direkt an die Grundstücksgrenze. Das heißt, man kann keine Abstände einhalten und da wird das Gebot der Rücksichtnahme natürlich geprüft.

Wer einen Garten auf der Nordseite hat, hat diesbezüglich gute Karten: Man kann dem Nachbarn in dieser Lage nur schwer Licht wegnehmen. Mit einem Garten auf der Südseite kann ein Gartenhaus jedoch schon dazu führen, dass die Terrasse der Nachbarn komplett verschattet. Wenn die Nachbarn also nicht einwilligen und den Bau unterschreiben kann es schon dazu kommen, dass ein Befreiungs- oder Ausnahmeantrag abgelehnt wird.

Was ist wenn sich Nachbarn nicht vertragen und den Bau ablehnen – können sie dann vorab gegen eine Genehmigung, eine Befreiung oder eine Ausnahme klagen?

Nein, das ist nicht möglich. Möglicherweise unterschreiben die Nachbarn nicht. Meistens wird aber dann der Antrag auch nicht genehmigt, da viele Vermieter dann das Bauamt verklagen. Aber wenn das Gebot der Rücksichtnahme eingehalten wird, kann sich der Nachbar nicht beschweren, dass ihm das Gartenhaus nicht gefällt oder ähnliches.

Was kosten Anträge, die im Bauamt genehmigt werden müssen und die Beratung?

Die Beratung bei uns ist kostenlos. Wenn man einen Bauantrag einreichen müsste, muss dieser von einem Fachmann wie einem Architekten gemacht werden. Das kostet natürlich. Für Befreiungsanträge fallen Gebühren an. Diese sind allerdings im Rahmen. Bei Bauanträgen berechnen wir eine Bauantragsgebühr, die in der Regel bei 3,5 Promille der Bausumme liegt.

Wie ist die Rechtslage, wenn ich anstatt einem Gartenhaus ein Baumhaus bauen möchte?

Wenn es sich um einen geschützten Baum handelt, darf man diesem natürlich durch den Bau eines Baumhauses nicht schaden. Bei der Planung ist es also sinnvoll, sich bei der Naturschutzbehörde zu informieren und beraten zu lassen. Die Rahmenbedingungen bleiben aber die gleichen wie bei einem Gartenhaus. So dürfen auch Baumhäuser nie die drei Meter Höhe überschreiten. Wenn das Gartenhaus höher als drei Meter ist, müssen die entsprechenden Abstandsflächen eingehalten werden. Das gilt aber für das Haus allein und nicht die Höhe in der es gebaut wird.

Bauantrag für den Gartenhaus-Bau: Wichtige Links

Je nach Bundesland und je nach Gemeinde gibt es unterschiedliche Regelungen, was den Bau eines Gartenhauses betrifft. Wer sich vorab über die allgemeine Gesetzeslage informieren möchte, für den haben wir hier die wichtigsten Links zusammengestellt:

 

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