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Der Traum vom Eigenheim – Was ist zu beachten?

Wer den Traum vom Eigenheim in die Realität umsetzen möchte, muss genau planen. Soll selbst gebaut werden oder entscheidet man sich lieber für ein Fertighaus. Auch die Finanzierung muss im Vorfeld genau geklärt werden. Wir helfen Ihnen bei der Entscheidung mit vielen Tipps

 
Eigenheim: Von der Planung, zur Finanzierung bis zur Umsetzung © fotolia.de © marcus_hofmann #172839539
Mit der richtigen Planung muss das Eigenheim kein Traum bleiben

Der Traum vom Eigenheim – Was ist zu beachten?

Es ist zweifellos der Lebenstraum zahlloser junger Familien, sich ein finanzierbares Eigenheim bauen zu können, in dem sie den Rest ihres Lebens ohne Sorgen um ein Dach über dem Kopf zubringen können. Gerade in Zeiten von explodierenden Mietpreisen ist es eine Tatsache, dass die Menschen nach sichereren Alternativen suchen. Doch der Traum vom trauten Eigenheim hat nicht gerade kleine Ausmaße, sondern ist durchaus ein großes Vorhaben, das genau geplant werden muss.

Groß ist auch die Zahl der Optionen, zwischen denen jeder wählen kann, sollte man ein Bauprojekt starten. Just so anspruchsvoll wie die schiere Wahl zwischen den verschiedenen Möglichkeiten ist übrigens auch die konkrete Ausgestaltung. Die Schritte sind zahlreich und wollen mit Bedacht und Sorgfalt ausgeführt werden. Um in diesem Gemenge von eigenen Wünschen, objektiv vorhandenen Anforderungen und zu erfüllenden Aufgaben nicht völlig die Übersicht zu verlieren, gibt dieser Artikel einen kleinen Überblick, um beim Einstieg zu helfen.

Will ich wirklich bauen?

Zuerst müssen Interessenten an Bauprojekten sich die Frage stellen, ob sie diesen Schritt wirklich angehen möchten, mit allen Vor- und Nachteilen, die dazu gehören. Natürlich ist es richtig, dass ein eigenes Haus früher wie heute eine willkommene Alternative zur Abhängigkeit von Mietpreisentwicklungen darstellt und den Bauherren früher oder später sogar selbst zum Vermieter machen kann. Es gibt ohne Frage viele gute Gründe für eine eigene Immobilie, beispielsweise als Altersvorsorge. Sich deshalb Hals über Kopf in ein solch langwieriges und forderndes Vorhaben zu stürzen, ist sicherlich keine gute Idee.

Stattdessen gehören einige zentrale Überlegungen zu den allerwichtigsten Vorbereitungen. Dabei können durchaus unangenehme Punkte eine wichtige Rolle spielen, da sie allesamt die eigene Zukunft betreffen. Ist man zum Beispiel schon lange in einer Partnerschaft, gehört die Überlegung, wie tragfähig diese für die Zukunft ist, zu den unbedingt notwendigen Reflexionen. Denn in aller Regel gehört die Belastbarkeit von Beziehungen zu den Faktoren, die das Bauen entweder erheblich erleichtern oder beinahe unmöglich machen können.

Individuelle Situation berücksichtigen

Doch nicht nur das Thema Partnerschaft sollte berücksichtigt werden. Wie steht es zum Beispiel mit der beruflichen Perspektive? Hierbei muss ersichtlich sein, dass man auch in den nächsten Jahren nicht zwangsweise den Lebensort wechseln muss, um das Bauprojekt verwirklichen können. Im Optimalfall also ist der eigene Arbeitsvertrag unbefristet – oder man selbst und der Partner bzw. die Partnerin sind gleich komplett selbstständig tätig.

Eng verbunden mit dieser Frage ist, ob man überhaupt dauerhaft bereit ist, sich an einem Ort niederzulassen. Denn gewissermaßen gibt ein Eigenheim zwar Sicherheit – doch es nimmt auch Flexibilität. Daher kann das Leben an einem festen Ort, von dem man gar nicht sicher ist, ob man dauerhaft an ihm leben will, sehr einengend wirken – und den Hausverkauf am Ende nötig machen. 

Hat man noch keinen Nachwuchs, wünscht sich jedoch welchen, sollte man dringend überlegen, ob es gewünscht ist, dass der Nachwuchs in einer Vorstadt oder auf einem Dorf aufwächst. Denn in den Zentren ist das Bauen meist entweder unmöglich oder unbezahlbar – beides keine rosigen Aussichten. Die eigene Belastbarkeit ist ein weiterer wichtiger Faktor, denn obwohl die finanziellen Ressourcen beim Hausbau eine wichtige Rolle spielen, sind sie keineswegs die einzigen, die durch diese Tätigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden.

Selber bauen erfordert Zeit

Stattdessen sind gerade dann, wenn es zu Verzögerungen oder anderen Missliebigkeiten kommt, auch starke Nerven gefragt – von der vielen Zeit einmal abgesehen, die in das Projekt zu investieren ist. Denn gerade die Vollzeitbeschäftigten verlieren noch einiges von ihrer ohnehin schon knappen Freizeit an die Planung und Beobachtung der Fortschritte – von den bereits angesprochenen, unvorhergesehen Ereignissen, die auftreten können, einmal abgesehen.

Es ist also vor allem von der gegenwärtigen, persönlichen und beruflichen Lage abhängig, ob das Bauen für den Einzelnen wirklich Sinn macht. Dabei wird den Interessenten auch etwas abverlangt, was in der unglaublich flexiblen, sehr dynamischen Gegenwart kaum noch möglich ist: Sie müssen auch noch eine relativ zielsichere Prognose für die Zukunft entwickeln. Insofern sollten sich Interessenten vorher ausreichend Zeit nehmen, um abzuwägen, ob das Bauen etwas für sie ist.

Die Hausfinanzierung

Dass viele Menschen nach wie vor sehr gern bauen, heißt nicht unbedingt, dass sie sich das Bauen tatsächlich leisten können. Denn viele von ihnen gehen mittlerweile eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein – trotz der Risiken, die diese mit sich bringt. Hierbei nimmt der Kreditnehmer für ganze hundert Prozent einen Kredit auf – allerdings geben die meisten Banken für Zusatzkosten, die beim Hausbau entstehen, keinerlei Kredite, sondern nur für den Hauskauf selbst. Dabei sind die Kosten, die darüber hinaus anfallen, durchaus immens.

Beispielsweise gibt es in aller Regel für Posten wie die Maklerprovision, Notargebühren, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer oder den Umzug und die Renovierung keinerlei Geld dazu. Ist dies doch der Fall, wissen Banken sich natürlich abzusichern und können den Bittsteller mit ihren Zusatzforderungen schnell in den Ruin treiben. Schließlich nehmen sie viele Jahrzehnte lang ein Darlehen auf, das sich die Banken mit entsprechenden Zinsen bezahlen lassen. Zudem muss man als Kreditnehmer immer berücksichtigen, dass sich die eigenen Einkommensverhältnisse verändern können – sodass die Raten einen schnell an die eigenen finanziellen Grenzen führen können.

Finanzielle Verhältnisse klären

Entsprechend gilt also die Grundregel: Je mehr Eigenkapital man mitbringt, umso besser ist es. Schließlich verkürzt dies in aller Regel einerseits die Menge an Eigenkapital, die mitgebracht werden muss und andererseits die Höhe der Zinsen, die ihrerseits wiederum erheblich zu Buche schlagen können.

Trotz größeren Eigenkapitals kommt man als Normalverbraucher um die Aufnahme eines Kredites nicht herum. Bereits vor dem ersten Gespräch mit der Bank sollte sich jeder Interessent frühzeitig mit der Entwicklung der Bauzinsen beschäftigen und wie hier die Prognosen aussehen. Denn dies hat auf die eigenen, jahrelangen Ausgaben erhebliche Auswirkungen. Da sich das Zinsniveau immer wieder verändert, ist es von größter Wichtigkeit, diese im Blick zu behalten – bares Geld kann hier gespart werden, wenn man auf dem aktuellen Stand bleibt.

Immer wieder hört man übrigens den Irrglauben, dass man sich ja die gleiche Kreditrate leisten könnte, die man derzeit als Miete bezahlt. Das ist jedoch ein gefährlicher Irrtum! Denn die Monatsrate für die Abbezahlung des Kredits kommt ja zu den eigenen Kosten noch hinzu – und zwar auf die Miete drauf. So lange das Haus noch nicht fertig zum Bezug ist, gibt es keine wegfallenden Kosten, sondern stattdessen eine große zusätzliche Belastung. Erst nach Abzug aller gemeinsamen Kosten kann mit dem Partner kalkuliert werden, was an Zusatzbelastungen noch möglich ist. Zu den Ausgaben zählen zum Beispiel (neben den Mietkosten!):

  • Altersvorsorge und Sparverträge
  • Kosten für ein Auto (Sprit, Kfz-Versicherung, Steuer, ggf. Reparaturen)
  • Telefon- und Internetkosten
  • Versicherungen
  • Nebenkosten der aktuellen Wohnung
  • Lebenshaltungskosten
  • Offene Kreditraten

Ohne diese Posten im Kopf zu haben, macht die Aufnahme einer Hausfinanzierung keinesfalls Sinn. Ist noch nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden, wäre der nächste Schritt, die entsprechenden Rücklagen anzulegen.

Fertighaus oder selber bauen?


Eine beinahe religiöse Angelegenheit scheint für viele Menschen, die bauen möchten, die Frage zu sein, ob ein Fertighaus dem Eigenbau vorzuziehen sei oder nicht. Leser dieser Seiten würden möglicherweise tendenziell eher der Do‑it‑Yourself-Variante zusprechen. Doch dieser Artikel möchte möglichst neutral überprüfen, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten zu bieten haben und für wen welche Option möglicherweise die Attraktivere ist.

Ein offensichtlicher Vorteil, wenn man auf ein Fertighaus verzichtet, ist die Möglichkeit, praktisch die komplette Gestaltung des Baus noch wesentlich mehr an individuelle Bedürfnisse anzupassen. Denn bei Fertighäusern gibt es anders, als dies früher der Fall gewesen sein mag, zwar eine große Bandbreite an anpassbaren Designs, doch auf ganz besondere Sonderwünsche kann beim Fertighausbau natürlich nicht eingegangen werden.

Ein Vorteil, den sie aber zweifelsohne mit sich bringen, ist die Tatsache, dass sie von einem einzigen Hersteller errichtet werden. Warum dies ein Vorteil ist? Nun, gerade dann, wenn viele verschiedene Firmen involviert sind, kann es zu erheblichen Problemen in der Absprache kommen, die bis hin zu den verschiedensten Baumängeln zahlreiche Nachteile und zusätzliche Ärgernisse für den Bauherren mit sich bringen. Denn meistens ist man als Bauherr nicht im Stande, alle Aufgaben allein zu machen, gerade bei manchen Installationen kann dies sehr schnell gefährlich werden. Insofern hat man oft gar keine andere Möglichkeit, als sich auf Experten zu verlassen.

Vor- und Nachteile genau abwägen

Für das Fertighaus wiederum spricht die kurze Bauzeit, die von Nöten ist. Sobald die Bodenplatte oder der Keller fertiggestellt sind, spielen sich die anderen Bauarbeiten meist nur innerhalb eines Tages ab. Das hat natürlich gerade bei engen Zeitplänen einen großen Vorteil. Die Pläne hierfür stammen auch hier von Architekten, die die Häuser nach den Vorgaben individuell planen.

Die hohe Arbeitsgeschwindigkeit erklärt sich durch die Tatsache, dass Wände, Dächer und Decken der Häuser bereits in großen Hallen vorgefertigt und anschließend vor Ort nur noch nach dem Baukastenprinzip zusammengesetzt werden. Diese Verfahrensweise scheint vielen Deutschen zu liegen, wird inzwischen doch jedes fünfte Haus nach diesem Modell gefertigt.

Ein weiterer Vorteil dieser Bauweise liegt übrigens darin, dass die Kosten überschaubar bleiben. Während bei dem Gewirr verschiedener Firmen und etwaigen Abstimmungsproblemen die Kosten nicht nur unübersichtlich werden können, sondern Gefahr laufen, förmlich zu explodieren, ist dies beim Fertighaus unwahrscheinlich. Schon bei der Vertragsunterzeichnung ist klar, was für welche Leistung bezahlt werden muss.

Allerdings gibt es natürlich Argumente, die ihrerseits wiederum gegen die Fertighausbauweise sprechen. Denn noch immer sagen viele Experten, dass der Wiederverkaufswert von Fertighäusern geringer sei, als der von individuell gebauten Behausungen. Doch nicht nur das: Kritiker der Bauweise sagen, dass auch bei Fertighäusern versteckte Kosten drohen. So sind etwa die Kostenfallen beim Fertigbau gerade bei der Erschließung des Grundstücks und der Bauvorbereitung groß.

Zeitkriterium beachten

Ein Hausbau in kompletter Eigenregie frisst natürlich weitaus mehr Zeit als ein Fertighausbau, ist dafür in aller Regel aber auch günstiger. Legt man beim Innenausbau allerdings tatsächlich vor allem selbst Hand an, kann es schnell passieren, dass man neun bis zwölf Monate bis zur Fertigstellung braucht. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass man auch wirklich selbst in der Lage ist, viele Arbeiten selbst durchzuführen. Ist dies der Fall, dann weiß man natürlich, dass sie richtig gemacht sind und andererseits kann man sie ganz genauso gestalten, wie man sie sich vorstellt.

Dabei muss man grundsätzlich zwischen verschiedenen Fähigkeitsgraden unterscheiden, die Heimwerker selbst übernehmen können. Während nämlich manche Aufgaben recht mühelos auch von weniger geübten Personen übernommen werden können, sollten sie von schwierigeren Aufgaben lieber die Finger lassen.

Was kann selbst erledigt werden?

Zu den Aufgaben, die man auch als Laie übernehmen kann, gehört etwa das Ausfertigen des Trockenbaus, also das Verlegen, Spachteln und Schleifen von entsprechenden Gips-Platten. Das ist zwar sehr arbeits- und entsprechend zeitaufwändig, kann dem Bauherren aber auch viel Geld sparen. Ähnliches gilt für die Maler- und Tapezierarbeiten, für die es auch ohne große Erfahrung reichen sollte – Tutorials dazu gibt es zuhauf. Größere Ersparnisse sind hier je nach Größe des Hauses durchaus drin. Fliesen verlegen ist eine ähnlich simple Aufgabe, bei der man mit dem nötigen Fingerspitzengefühl durchaus sparen kann, indem man selbst Hand anlegt. Das gilt allerdings nicht nur für die Fliesen: Auch Laminatboden kann man selbst verlegen, vorausgesetzt, dass man sich die Aufgabe zutraut.

Andere Aufgaben fordern durchaus mehr Erfahrung, wenn man sich an den Ergebnissen erfreuen und nicht noch nachträglichen Ärger haben will, weil man die Arbeiten eigentlich nicht hätte machen sollen und daher später noch Kosten für eine fachmännische Ausführung hinzukommen. Zu diesen Dingen zählen unter anderem die Arbeiten am Rohbau. Diese sind, vom Profi ausgeführt, allerdings meist zeit- und damit kostenintensiv.
 Hat man also das nötige Knowhow, kann man hier viel Geld sparen. Denn der Rohbau allein macht erhebliche Anteile an den Gesamtkosten aus. Ähnliches wie für den Rohbau gilt übrigens auch für den Putz, denn während dafür bei professioneller Hilfe hohe Kosten anfallen, verursacht das Verputzen auch einen hohen Arbeitsaufwand. Hier ist also ein großes Einsparpotenzial möglich, insofern man sich selbst an diese Aufgabe herantraut. Fenster, Treppen und Türen hingegen muss man nicht unbedingt selbst übernehmen. Einerseits erfordern sie sehr genaue Arbeit, andererseits sind die möglichen Ersparnisse verhältnismäßig gering.

Tipps zum Hausbau

Zuletzt möchten wir ein paar gute Tipps für den Hausbau geben, die nicht schaden können und sicherlich die eine oder andere Überlegung vereinfachen.

Schon beim Grundriss und der Auswahl des Grundstücks kann es zu Schwierigkeiten kommen. Bei der Wahl ist es beispielsweise sehr wichtig, sich den Bebauungsplan schon vorab frühzeitig zu besorgen, sodass man von vornherein alle Vorgaben entsprechend erfüllen kann – schließlich möchte man mit der Genehmigung keine Probleme haben.  Anschließend gibt es ein paar offene Fragen, die bezüglich des Grundrisses geklärt werden sollten. Vielmehr als bloß eine einfache Zeichnung des Baus soll bereits der Grundriss die Wünsche des Bauherrn abbilden – und zwar unabhängig davon, ob es sich nun um die Fertigbauweise oder um einen Eigenbau handelt.
Den einen perfekten Grundriss gibt es natürlich nicht, wohl aber die Frage, welche Prioritäten man beim Bauen setzen möchte. So wollen viele die Wohnräume nach Süden ausgerichtet haben, während das Bad in Richtung Norden liegt. Bei der Frage nach der Ausrichtung sollten aber auch energietechnische Gesichtspunkte Berücksichtigung finden. Wer zum Beispiel Sonnenkollektoren auf dem Dach installieren möchte, ist natürlich gut beraten, diese in Richtung Süden anzubringen.

Dabei sollte die Ausrichtung der jeweiligen Räume natürlich zu den Wünschen passen, welche die späteren Bewohnerinnen und Bewohner haben. Gerade Frühaufsteher haben sicherlich Freude daran, wenn die Schlafzimmer im Osten liegen und sie somit den Sonnenaufgang dort verfolgen können. Gerade dann, wenn man in der Hanglage wohnt, sollte man auch die entsprechenden Gegebenheiten berücksichtigen, die das Wohnen in höheren oder niedrigeren Etagen mit sich bringt.

Was die Raumaufteilung aufgeht, sollte man dem Prinzip der kurzen Wege folgen und sich vorstellen, wie man die Räume benutzen möchte. Zum Beispiel sollte man je nach Bedürfnissen kürzere oder längere Wege zwischen den jeweiligen Zimmern einplanen. Hat man zum Beispiel jüngere Kinder, empfiehlt es sich, deren Zimmer im gleichen Geschoss unterzubringen wie das eigene Schlafzimmer. Sind sie hingegen älter, ganz besonders im Teenager-Alter, ist es wahrscheinlich sogar ratsamer, sie in einem anderen Stockwerk unterzubringen – in dieser Zeit wollen sie oft ihre Ruhe haben. Solche Überlegungen sollten definitiv mit einbezogen werden und können zum Hausfrieden beitragen.
Eine Raumaufteilung, die heutzutage besonders gern gewählt wird, ist die Kombination aus Wohn- und Essbereich mit einer integrierten Küche. Nach wie vor ist dies modern und auch günstig. Denn man erspart sich das Setzen von Türen und Wänden, sodass trotz des kostensparenden Weniger an Wohnfläche ein größerer Raumeindruck entsteht. Wer nicht will, wenn es im Wohnzimmer öfter mal nach Essen riecht, sollte womöglich auf die Kombination von Wohnzimmer und Küche verzichten.

Ein kluger Hausbau setzt übrigens auch voraus, dass man mit einigem Weitblick plant. Es macht keinen Sinn, ein Haus zu bauen, dass später im Alter kaum noch zu bewirtschaften ist. Das heißt aber auch, dass man keine Räume einplant, die sich später als überflüssig herausstellen könnten – auf diese Weise kann man wiederum Geld sparen. Eine Abtrennung als separate vermietbare Wohnung wäre hier ebenfalls denkbar.   
Was die Partner beim Hausbau angeht, ist es sicherlich clever, zu vergleichen. Gerade bei Elektroinstallationen kommt man oft nicht umhin, die Dienste von Profis in Anspruch zu nehmen, denn hier droht Lebensgefahr, wenn man nicht die nötige Expertise mitbringt. Also vergleicht man am besten Bewertungen im Internet mit den Angeboten, die man sich vor einer festen Zusage bei den verschiedenen Anbietern einholt und entscheidet dann, welcher Anbieter die Arbeiten vornehmen soll.

Fazit

Man sollte sich aber keineswegs von den zahlreichen Hindernissen abbringen lassen, denn trotz aller Hindernisse bleibt der Wunsch nach einem eigenen Haus, das man selbst mitgestaltet hat, einer der größten im Leben eines Menschen. Dass das Realisieren dieses Traumes nicht ganz einfach ist, versteht sich von selbst. Mit ausreichender, weitsichtiger Planung und Geduld ist aber auch dieser Traum realisierbar.

Fotos: 
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